澳前片区土地房屋安征迁政策要点解读

发布时间:2013-04-22作者:雄鹰船厂办公室来源:平潭雄鹰船厂浏览次数:
昨日,记者从区安置征迁工作协调小组了解到此次澳前片区土地房屋征迁宣传的相关政策,作部分解读。
澳前片区改造建设项目土地房屋征收补偿安置实施方案,坚持“依法依规、公开透明、以人为本、权益保障、和谐征收”的原则,实行“六公开、二监督”制度。土地房屋征收部门(下称征收人),通过各种宣传形式,将征收补偿安置有关政策、实施方案、工作流程、补偿标准、选房顺序、安置情况等事项予以公示,主动接受监督部门、被征收人及社会各界人士的监督。
征收范围:以澳前片区改造建设项目土地房屋征收红线图确定的范围为准。
征收期限:2013年4月16日至2013年5月26日
安置地点:采取就近统一安置的办法,原则上安置在澳前安置小区(暂命名)。
基本工作流程分为:征收告知、宣传动员、实地丈量、书证送达、面积核对、签订协议、补偿结算、腾空验收、抽取选房顺序号、建筑拆除、工程建设、组织选房、回迁安置。被征收人应及时提供身份证、户口簿、产权证明(原件)等材料,配合工作人员办理补偿安置相关手续。
土地性质、房屋用途认定:土地性质、房屋用途以现行有效的土地使用权证、房屋所有权证登记的性质、用途或规划、建设、土地管理部门签发的合法有效文件记载的性质、用途为依据。无手续房屋的用途,由征收人根据历史沿革、建筑结构、建筑特征、使用情况等因素综合认定。
面积计算:被征收土地、房屋面积按现状实地测量,经认定后按其性质分别计算,选房时安置房面积按图纸测算,办证后按产权登记面积结算。面积测量由具有房地产测绘资质的测量单位,依据国家、省现行房地产测绘技术规范计算。
补偿安置
(一)补偿方式
分为产权调换、货币补偿、部分产权调换与部分货币补偿相结合三种方式。
(二)补偿计算及标准
补偿金额实行土地、房屋分别计算,合并结算。
1、住宅用地补偿:
①国有出让住宅用地按127.80万元/亩补偿;
①国有划拨住宅用地按76.68万元/亩补偿;
③集体住宅用地按73.23万元/亩补偿。
2、其他用地
商业用地、商住综合用地等其他用地的补偿价格,由具有相应资质的评估公司按照基准地价系数修正法评估确定。若被征收人应缴土地相关规费未缴清的,按实补缴。
3、征收未经批准建设用地及非建设用地的补偿
补偿价格分为:征收耕地每亩4.16万元/亩予以补偿,林地1.8万元/亩予以补偿、征收未利用土地0.6万元/亩。
4、房屋补偿:房屋补偿由房屋重置价和室内二次装修重置价并结合成新率组成。
房屋补偿标准:对个别房屋装修特别好的,由平潭综合实验区澳前片区土地房屋安征迁工作领导小组指定有资质机构进行评估后互补差价。
(三)安置方式
房屋选择产权调换的按照“就近安置与集中安置相结合”的原则,采取“先签约腾空、先抽取选房顺序号”的办法,在征收人指定的安置区范围内按选房顺序号进行选房。安置房面积包括套内面积和公摊面积。
(四)安置房价格构成
安置房成本由基准楼面地价、建安成本价、配套费、相应税费等组成。本项目安置房价格(不计基准楼面地价)以低于成本价优惠执行。
(五)安置房的土地性质
安置房土地性质为国有出让土地。
补偿结算
(一)全部选择货币补偿的,补偿款在被征收人签订协议并按时腾空封房后,由征收人在规定时间内一次性付清。
(二)全部选择产权调换或选择部分产权调换与部分货币补偿相结合的,被征收人签订协议并按时腾空封房后,相关款项的发放按如下方式结算:
1、不纳入安置房控制补差范围,予以发放的款项:
(1)先予发放的款项:
①按时签约腾空奖励金;
②搬迁补助费;
③过渡补助费(第一个半年);
④自行过渡奖励金;
⑤附属物补偿款;
⑥五保户、低保户、二女结扎计生户补助款项;
⑦其他予以发放的补偿款项。
(2)留待安置房交房时结算的款项:
①总一层重置价50%补助费;
②已办理合法手续的未建土地部分的土地补偿款;
③其他补偿暂不发放的款项。
2、纳入安置房控制补差范围内,不予发放的款项:
①建筑占地补偿款;
②房屋重置价补偿款;
③二次装修补偿款;
④其他应纳入补差控制的款项。
该部分款项纳入安置房控制补差,在与等面积安置应缴房款对抵后,超出部分由征收人在结算后规定期限内付清,不足部分由被征收人在交房前规定期限内按规定结算。
手续认定
(一)手续完整的认定办法
符合下列条件之一,视为被征收人持有有权机关审批的合法手续,按100%认定可补偿安置面积:
1、同时持有有权机关颁发的现行有效的土地使用证及房屋所有权证的;
2、持有1987年1月1日(《中华人民共和国土地管理法》颁布实施,下同)前经公社(乡、镇人民政府)批准基建手续,且四至、现状结构与实际相符的;
3、持有1987年1月1日后至1999年1月1日(《中华人民共和国土地管理法》修订,下同)前,经县级人民政府批准使用耕地基建或经乡(镇)人民政府批准使用非耕地基建手续的;
4、持有1999年1月1日后,经县级人民政府批准使用土地基建手续的;
5、持有各级政府及相关部门土地清查手续及缴款发票原件的;
6、其他由房屋征收部门认定拥有合法产权的。
(二)手续不完整的认定办法
符合下列条件之一的,被征收人提供相关手续并在规定期限内签订协议并按时腾空封房的,可根据建设年限,按以下标准折扣认定为可补偿安置面积。
1、被征收人提供相关证据材料,经村(居)委会、乡镇人民政府确认后,确属在1987年1月1日前建设的房屋(现状整体结构为土木、砖木、石木、石结构),按房屋及其垂直范围内土地、房屋100%认定为可补偿安置面积;
2、1987年1月1日至1999年1月1日前,经乡(镇)人民政府同意但未经县级人民政府批准动用耕地进行房屋建设,或经村(大队)同意但未经乡(镇)人民政府批准动用非耕地进行房屋建设的,经乡(镇)人民政府、村(居)委会确认后,土地面积按95%认定,建筑面积三层(含三层)以下按95%认定为可补偿安置面积,四层及以上部分按90%认定为可补偿安置面积;
3、1999年1月1日至2009年8月1日管委会成立之前,经村(居)委会、乡镇人民政府同意但未经县级人民政府批准基建的,经乡(镇)人民政府、村(居)委会确认后,土地面积按90%认定,建筑面积三层(含三层)以下按90%认定为可补偿安置面积,四层及以上部分按80%认定为可补偿安置面积;
4、持有合法基建手续,未经合法审批私自进行翻建、改建、扩建的,同时符合:1、四至不变;2、占地面积不超过原审批面积的;3、建筑层数在三层(含三层)以下等条件的,经村(居)委会、乡镇人民政府确认后,按原审批的用地面积予以100%认定,建筑面积按95%认定为可补偿安置面积。超出原审批的用地面积、建筑面积或建筑层数的部分按无手续认定的办法及补偿安置标准执行。
(三)无手续房屋的认定办法
被征收人无法提供上述手续的视为无手续(含房屋及用地超出手续完整和不完整部分)房屋,层数在三层(含三层)以下并在规定期限内签订协议并按时腾空封房的,根据建设时间的不同,经村(居)委会、乡镇人民政府确认后,按以下标准认定为可补偿安置面积:
1、2006年7月30日(卫拍成果,下同)以前建设的,土地、房屋均按80%认定为可补偿安置面积;
2、2006年7月30日至2010年2月10日(航拍成果,下同)以前建设的,土地、房屋均按50%认定为可补偿安置面积;
3、2010年2月10日以后抢建的,不予补偿安置,被征收人若在规定期限内搬迁腾空并按时封房的,可按400元/平方米标准给予材料费补贴,不予安置。
被征收人未在规定期限内签订协议并搬迁腾空封房的,一律不予认定可补偿安置面积或材料费补贴。
三层以上部分在规定期限内签订协议并搬迁腾空封房的给予400元/平方米材料费补贴,但不予认定为可补偿安置面积。
补偿计算
(一)土地房屋计算方法:
土地补偿金额=土地补偿单价×经认定的土地可补偿面积;
2、房屋补偿金额=(房屋重置价×房屋成新率+室内二次装修重置价×二次装修成新率)×经认定的房屋可补偿面积。
(二)其他类型建筑物、构筑物、附属物计算方法及标准:
1、房屋夹层、楼面梯间层高2.2米及以上的补偿标准按房屋补偿附表二、三计算;层高小于2.2米的补偿标准按附属物“阁楼”附表七、八标准计算。如建筑结构属于框架、砖混结构的,按同类结构的二等标准的50%给予补偿。
2、地下室补偿标准按附表二、三计算。
3、简易搭盖和房屋附属物按附表七、八标准计算。地上特殊经济作物补偿标准按附表九计算。
(三)照顾购买面积
1.在规定期限签定协议并搬迁腾空的,总一层、总二层的房屋照顾购买安置房:
(1)属总一层的房屋,可照顾购买的面积不超过该部分经认定的可补偿安置面积的1倍;
(2)属总二层的房屋,可照顾购买面积不超过该部分经认定的可补偿安置面积的0.2倍;
(3)既有总一层部分又有总二层部分的房屋(俗称一层半),二层面积大于15平方米的,按总二层认定层数,总二层垂直范围内可照顾购买面积不超过该部分经认定的可补偿安置面积的0.2倍;总一层部分可照顾购买的面积不超过该部分经认定的可补偿安置面积的1倍,不享受50%补助和免补差价优惠;三层以上(含三层)房屋无论是否存在总一层、总二层部分,均不得享受照顾购买优惠。
2.在规定期限内签定协议并按时腾空封房的,其他类型的照顾购买安置房:
(1)宅基地照顾购买安置房。有审批的合法完整手续的宅基地,且批准手续载明的产权人、用地“四至”与实际相符的,按批准的建设用地面积等面积照顾购买安置房(最多不超过120㎡);
(2)房屋墙体、屋面局部破损,现状不具备居住条件的,经镇(村)证明原房屋确为住宅的,按经认定后的可补偿安置面积80%予以安置,不享受总一层补助和照顾购买安置房,并按实际层数控制补差。
(3)房屋墙体已倒塌尚存地基的,四至明确,经镇(村)证明确认后,持有完整手续的,按原审批用地等面积予以100%照顾购买,无任何手续的可按占地面积等面积的50%予以照顾购买安置房。
(4)多批少建用地照顾购买安置房。三层以下(不含三层)有用地合法手续,且批准手续载明的产权人、用地四至与实际相符的,可照顾购买安置房,照顾购买总面积不得超过120平方米(含总一层、总二层照顾购买部分)。
(5)在用地审批中未批准但在补办土地使用权证过程中有登记或确权的房前屋后用地(包括路、巷)按建设用地标准给予补偿,不予照顾购买安置房,且不享受放弃安置补助。
搬迁过渡
(一)搬迁腾空
1、由征收实施单位将被征收人房屋的用地面积、建筑面积、房屋结构以及房屋成新率等材料交由被征收人逐项核对。在核对无误的情况下,被征收人(产权人或产权委托人)应在征收人规定时间内签字确认。
2、被征收人在房屋搬迁前应向供水、供电、电信、广电等部门交清费用,办理结算或转办手续。
3、被征收人应当按照征收协议约定的搬迁期限搬迁完毕,办好封房移交手续,并向征收人领取《住宅搬迁腾空证》,将被征收房屋完整无缺地交由征收人验收接管。若擅自拆除、破坏被征收房屋,被征收人应负责赔偿。
(二)搬迁补助费
搬迁补助费按经认定的房屋可补偿面积以6元/平方米计算(搬迁补助费一次不足200元,按200元计算);选择产权调换的,在回迁安置时再按经认定的可补偿安置面积(不含照顾购买面积)以及上述计算标准补助一次。
(三)临时过渡
1、过渡方式:采用自行过渡和由征收人提供过渡周转房两种方式。鼓励自行过渡。执行自行过渡的,由征收人提供过渡补助费,并予以自行过渡奖励。使用征收人提供的周转房过渡的,不享受过渡补助费和自行过渡奖励,被征收人不得按被征收房屋面积采用部分自行过渡、部分提供周转房过渡的方式。
2、过渡期限:自被征收人签订协议并腾空房屋之日起36个月以内。
3、补助标准:根据产权调换面积(不含照顾购买面积),按12元/平方米·月标准计算,以产权户(含多宗产权面积合并)为单位不足1000元的按1000元发放。按每半年发放一次,直至交房公告规定的被征收人办理缴款及交房相关手续的时间为止。
4、属非被征收人责任造成的超出过渡期限的,对自行过渡的被征收人,从逾期之日起按双倍标准发放;对使用临时过渡周转房的被征收人按1倍标准发放。
优惠保障措施
在规定期限内签订协议并腾空房屋的被征收人,经集体研究公示无异议,可享受下列优惠保障措施。
(一)对享受低保的住房困难群众,经集体研究并公示无异议后,其住宅可补偿安置面积全部选择产权调换(包含照顾购买面积)后,其可补偿安置面积加照顾购买面积总和人均(按在征收区域登记在册的人口计算)少于15平方米,且经证明无其他住宅的,增加照顾购买至人均15平米,补差款及照顾购买部分购房款予以减免;若该部分群众要求增加至人均20平方米的,人均超15平方米部分仍按照顾购买价购买。如放弃照顾购买的,不给予住宅放弃安置补助金。
(二)对住房困难户,其可补偿安置面积(含上靠)及照顾购买面积总和人均(按在征收区域登记在册的人口计算)小于20平方米的,且经乡(镇)人民政府、村(居)委会证明无其他住宅的,按照顾购买价每平方3200元照顾购买至20平方米。如放弃照顾购买的,不给予住宅放弃安置补助金。
(三)五保户、低保户、二女结扎计生户给予30000元/户的补助。
(四)预留地
按被征收耕地7%计算预留地返还给村集体经济组织,由村集体经济组织按相关规定经营第二、三产业。预留地位于疏港大道北侧、安置房南侧。
(五)失地农民养老保障
按平潭综合实验区的相关规定结合新农保相关政策给予统一统筹考虑。
(六)社会保障
①组织青壮年进行再就业培训;
②鼓励渔民实施“小改大、木改钢”项目,并给予金融、信贷支持,外迁养殖户给予适当资金扶持;
③落实被征地农民养殖保障政策,并纳入平潭综合实验区新型农村医疗保险范围,符合低保条件的被征地农民纳入最低生活保障范围。
④被征收人子女就学问题由征收人在自行过渡所在地给予统筹安排。

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